La plus-value est l'écart entre le prix de revente et le prix d'achat. Si cet écart est positif, vous réalisez un gain qui peut être taxé à hauteur de 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (soit un total de 36,2 %).

• La Résidence Principale : Exonération totale, sans condition de durée de détention.

• La première vente d'une résidence secondaire : Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous utilisez l'argent de la vente pour en acheter une dans les 2 ans.

• Le prix de vente : Si le prix de vente est inférieur à 15 000 € (pour une part de terrain ou un garage par exemple).

• Les retraités ou invalides : Sous conditions de ressources et s'ils ne sont pas assujettis à l'IFI.

C'est ici que l'on peut réduire l'impôt ! On ne prend pas le prix d'achat brut, on l'augmente pour réduire la marge :

• Les frais d'acquisition : Vous pouvez ajouter les frais de notaire payés à l'achat (soit pour leur montant réel avec justificatifs, soit avec un forfait de 7,5 % du prix d'achat).

• Les travaux : Vous pouvez ajouter le montant réel des travaux (agrandissement, construction, amélioration) sur factures.

  • Astuce : Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez choisir un forfait de 15 % sans aucun justificatif !

Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. Mais attention, le calcul est différent pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux :

4. La surtaxe (au-delà de 50 000 €)

Si votre plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique. Elle est progressive et va de 2 % à 6 %.

5. La taxe sur les terrains devenus constructibles

C’est un cas particulier mais très coûteux. Si tu vends un terrain (ou une maison sur un grand terrain) qui est devenu constructible depuis que le vendeur l'a acheté, une taxe spécifique peut s'ajouter à la plus-value classique.

• Le calcul : Elle s'applique si le prix de vente est au moins 10 fois supérieur au prix d'achat.

6. Le cas des successions et donations

C'est une erreur classique : "J'ai hérité de la maison de mes parents, je ne l'ai pas payée, donc je vais être taxé sur tout le prix de vente ?"

• La réponse : Non. Le "prix d'achat" retenu par le fisc est la valeur vénale indiquée dans la déclaration de succession.

• Le conseil : Il est crucial que cette valeur ait été bien estimée au moment du décès pour ne pas payer une plus-value imaginaire à la revente.

Exemple : Si au décès de votre proche, la maison a été estimée à 200 000 € dans les papiers du notaire, c'est ce chiffre qui devient votre "prix d'achat officiel". Si vous revendez 210 000 € : Votre plus-value n'est que de 10 000 €, et non de 210 000 €.

La règle de la résidence principale reste la même : Si vous héritez d'une maison, que vous l'habitez officiellement comme résidence principale, et que vous la vendez ensuite : vous êtes totalement exonéré, comme pour n'importe quel autre bien.

7. Les travaux faits par soi-même

C'est le point qui fait souvent mal aux bricoleurs.

• La règle : Seules les factures d'entreprises (main-d'œuvre + matériaux) sont déductibles.

• La douche froide : Si le propriétaire a fait les travaux lui-même, il ne peut déduire que l'achat des matériaux (sur factures). Son temps et son travail ne sont pas valorisés fiscalement.

• L'alternative : C'est là que le forfait de 15% (après 5 ans) devient souvent plus avantageux que le calcul au réel.